Quanto si guadagna con un Airbnb a Roma nel 2026
- In 30 secondi: il dato di sintesi
- Come abbiamo costruito questa analisi
- Rendimento per quartiere — la tabella
- Esempio di calcolo passo passo
- Costi nascosti che la maggioranza dei calcolatori online ignora
- Vs affitto lungo: quando conviene davvero
- Tasse: cedolare secca al 21% o regime ordinario
- Calcola il tuo immobile
Un bilocale ben gestito a Roma centro rende €18.000–€28.000 all'anno netti.
I dati di mercato Roma + la nostra esperienza diretta sui 20+ immobili che gestiamo dicono: il rendimento netto annuo di un bilocale di 40-50 m² in zona centrale (Trastevere, Monti, Prati, Centro Storico) varia tra €18.000 e €28.000 al netto di commissioni Airbnb/Booking, commissione property manager e prima delle tasse personali.
Lo stesso bilocale, in affitto lungo a 4+4 anni, rende in media €13.000-€18.000 lordi all'anno — circa €10.000-€14.000 netti dopo cedolare secca.
La differenza, su 10 anni, è tra €80.000 e €140.000 in più nel breve gestito bene.
Ma "ben gestito" fa tutto il lavoro pesante in quella frase. Vediamo cosa significa.
Da dove vengono questi numeri.
Le stime in questo articolo combinano due fonti: dati pubblici di mercato Roma (AirDNA, Inside Airbnb, statistiche AGENS) per il quadro generale, e la nostra esperienza diretta sui 20+ immobili che gestiamo in città — incassi mensili, commissioni di piattaforma, costi operativi (pulizie, biancheria, manutenzione), tassa di soggiorno riscossa, recensioni.
Tre limiti onesti che dichiariamo:
- a.I numeri rappresentano immobili gestiti professionalmente. Un proprietario fai-da-te raggiunge mediamente il 60-70% di questi numeri (occupazione più bassa, tariffe meno ottimizzate).
- b.Sono tutti entro la GRA, con concentrazione nei quartieri centrali. Se il tuo immobile è in zona Eur o Talenti, i numeri scendono del 15-25%.
- c.Il 2025 ha avuto eventi straordinari (Giubileo). I numeri 2026 prudenti escludono il "bonus Giubileo".
Rendimento netto annuo per quartiere (bilocale, 45 m², 2-3 posti letto).
| Quartiere | Range netto annuo | Occupazione media | Notte media |
|---|---|---|---|
| Centro Storico (Pantheon, Navona) | €24.000 – €32.000 | 82% | €165 |
| Trastevere | €20.000 – €28.000 | 79% | €135 |
| Monti | €19.000 – €26.000 | 80% | €130 |
| Prati (vicino Vaticano) | €17.000 – €23.000 | 76% | €120 |
| Testaccio | €15.000 – €20.000 | 74% | €105 |
| Esquilino / Termini | €14.000 – €19.000 | 78% | €100 |
| San Giovanni | €13.000 – €17.500 | 72% | €90 |
| Trieste / Salario | €12.000 – €16.000 | 70% | €85 |
| Ostiense / Garbatella | €12.500 – €17.000 | 73% | €90 |
| Altro entro GRA | €10.000 – €14.000 | 65% | €75 |
Netto = post commissioni Airbnb/Booking + post commissione property manager (18%), pre-tasse del proprietario.
Un bilocale a Trastevere, mese per mese.
Lo stesso bilocale, affittato a contratto 4+4 a un inquilino fisso a €900/mese, fa €10.800 lordi → €8.532 netti dopo cedolare. La differenza per il proprietario è di circa €9.774 all'anno. Su 10 anni: €97.740 in più.
Sette voci che la maggioranza dei calcolatori online dimentica.
- 01
Cambio biancheria
Lenzuola e asciugamani si rovinano. Calcola €400–€800/anno per rinnovi.
- 02
Consumi luce/gas/wifi
€100–€180/mese in città. Spesso non li paga l'ospite.
- 03
Manutenzione ordinaria
Caldaia, scaldabagno, infiltrazioni: €600–€1.200/anno realistici.
- 04
Rinnovo arredo
Materasso, divano, vernici, piccoli elettrodomestici: ammortizza €500–€900/anno.
- 05
Foto professionali
€300–€500 ogni 12-18 mesi se vuoi restare competitivo.
- 06
Tassa rifiuti (TARI)
€200–€400/anno, di solito a carico tuo.
- 07
Periodi vuoti tra ospiti
Anche al 79% di occupazione, restano 77 notti vuote: zero incasso, costi fissi sì.
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