Per affittare in regola un immobile a Roma nel 2026 servono: il CIN (Codice Identificativo Nazionale, obbligatorio dal 2025) oltre al CIR regionale, le comunicazioni degli ospiti alla Questura entro 24 ore, la denuncia ISTAT, la riscossione della tassa di soggiorno (6€ a persona a notte, sulle prime 10 notti) e la corretta tassazione, con cedolare secca al 21% sul primo immobile.
Questa guida è informativa e aggiornata a maggio 2026. La normativa sugli affitti brevi cambia spesso e alcuni aspetti fiscali (cedolare secca, soglia per la partita IVA) sono stati modificati di recente e hanno dettagli ancora in evoluzione. Verifica sempre le fonti ufficiali e il tuo caso specifico con un commercialista prima di prendere decisioni.
Cosa serve per affittare in regola a Roma.
- 01CIN + CIR — codice identificativo nazionale e regionale, esposti nell\'annuncio.
- 02Comunicazione ospiti alla Questura entro 24 ore dall\'arrivo (Alloggiati Web).
- 03Denuncia ISTAT dei flussi turistici (nel Lazio via piattaforma Ross1000).
- 04Tassa di soggiorno — riscossione dagli ospiti e versamento al Comune (GECOS).
- 05Tassazione corretta — cedolare secca o regime ordinario, con attenzione alla soglia d\'impresa.
CIN e CIR: i codici identificativi.
Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è obbligatorio in tutta Italia dal 2 gennaio 2025 per ogni immobile promosso a uso turistico. Va richiesto sulla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo, esposto nell\'annuncio online e all\'esterno dell\'immobile, e dal 2026 indicato anche nella dichiarazione dei redditi.
Il CIN non sostituisce i codici regionali: nel Lazio il CIR resta valido e va gestito in parallelo. Le denunce dei flussi turistici nel Lazio passano dalla piattaforma regionale Ross1000.
Affittare senza CIN espone a sanzioni e alla rimozione dell\'annuncio dalle piattaforme: è il primo adempimento da mettere in regola.
Per i passaggi concreti, vedi come ottenere CIN e CIR a Roma, passo passo.
Comunicazione degli ospiti alla Questura.
Ogni ospite va comunicato alla Questura tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato, di norma entro 24 ore dall\'arrivo (entro le 6 ore successive per soggiorni di una sola notte). È un obbligo di pubblica sicurezza, indipendente dagli adempimenti turistici e fiscali.
Serve registrarsi al portale e trasmettere i dati del documento di ogni ospite. La mancata comunicazione è sanzionata penalmente: è uno degli adempimenti su cui non si può improvvisare.
La tassa di soggiorno a Roma nel 2026.
Per gli affitti brevi e l\'extralberghiero a Roma la tassa di soggiorno 2026 è di 6€ a persona a notte, dovuta solo sulle prime 10 notti consecutive nella stessa struttura. Dalla undicesima notte non è più dovuta per quel soggiorno.
La riscuoti dall\'ospite e la versi al Comune di Roma tramite il portale GECOS (accesso con SPID, CIE o CNS), con dichiarazioni periodiche. Va rendicontata con precisione: gli importi raccolti non sono tuoi, sono del Comune.
Cedolare secca e soglia d\'impresa.
Sui redditi da affitto breve puoi optare per la cedolare secca, che sostituisce IRPEF e addizionali con un\'imposta fissa. Nel 2026 l\'aliquota è del 21% sul primo immobile destinato a locazione breve e del 26% dal secondo.
Oltre una certa soglia di immobili affittati a uso turistico scatta la presunzione di attività d\'impresa, con obbligo di partita IVA: in genere a partire dal terzo immobile. Questo è il punto più modificato di recente e con dettagli ancora in assestamento.
Per questo la regola pratica è una sola: prima di scalare il numero di immobili, parla con il tuo commercialista. Per i numeri di rendimento al netto delle tasse, vedi quanto rende un affitto breve a Roma.
La burocrazia è dove si fanno gli errori costosi.
Un CIN mancante, una comunicazione alla Questura saltata o una tassa di soggiorno versata male non sono dettagli: sono sanzioni, annunci rimossi e, nei casi peggiori, rilievi penali. È la parte del lavoro che spaventa di più i proprietari, ed è anche quella che un gestore serio toglie completamente dal tuo tavolo.
Noi gestiamo CIN/CIR, comunicazioni alla Questura entro 24 ore, denuncia ISTAT e tassa di soggiorno come parte della commissione, e a fine anno ti consegniamo un report fiscale pronto per il commercialista. Guarda cosa include la gestione o prenota una valutazione gratuita.
Domande frequenti
Serve il CIN per affittare a Roma? +
Sì. Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è obbligatorio a livello nazionale dal 2 gennaio 2025 per tutti gli immobili promossi a uso turistico, e dal 2026 va indicato anche nella dichiarazione dei redditi. Va esposto nell'annuncio e all'esterno dell'immobile.
Il CIN sostituisce il CIR del Lazio? +
No. Il CIN è nazionale e si affianca ai codici regionali: nel Lazio il CIR resta valido in parallelo. In pratica devi essere in regola sia con il codice regionale sia con quello nazionale.
Quanto è la tassa di soggiorno a Roma nel 2026? +
Per gli affitti brevi e l'extralberghiero a Roma la tassa di soggiorno 2026 è di 6€ a persona a notte, dovuta solo sulle prime 10 notti consecutive nella stessa struttura. Si versa al Comune tramite il portale GECOS.
Quante case posso affittare prima di dover aprire la partita IVA? +
Con le regole 2026, oltre una certa soglia di immobili affittati a uso turistico scatta la presunzione di attività d'impresa, con obbligo di partita IVA (in genere a partire dal terzo immobile). È un punto modificato di recente e con dettagli ancora in evoluzione: verifica sempre la tua situazione specifica con un commercialista.
Che aliquota di cedolare secca si applica agli affitti brevi? +
Nel 2026 la cedolare secca è al 21% per il primo immobile destinato a locazione breve e al 26% dal secondo. Trattandosi di materia oggetto di modifiche recenti, conferma le aliquote aggiornate con il tuo commercialista prima di pianificare.
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